موتور بازار مسکن قفل شد؟ رونق بازار مسکن منتظر چیست؟ - وبلاگ مهدی

به گزارش وبلاگ مهدی، آنالیز های آماری نشان می دهد که دو موتور اصلی بازار مسکن قفل شده؛ موتور اول فروش واحدهای مسکونی نوساز و موتور دوم ساخت و ساز است. بازار مسکن برای این که دوباره رونق بگیرد منتظر چیست؟

به نقل روزنامه جهانی اقتصاد، سهم فروش نوسازها در سال 95 (قبل از آغاز دوره جهش قیمت اخیر)، برابر با 55 درصد بود که هم اکنون به 32 درصد سقوط نموده است. علاوه بر این، آمار دیگر مربوط به تیراژ ساختمانی مرکز، نشان دهنده ثبت کمترین رکورد تاریخی ساخت مسکن درست در میانه پاییز است.

پاییز سال جاری، تنها دو هزار و 900 واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کرد که این اندازه کمترین رکورد تاریخی ساخت مسکن در مرکز است. به گونه ای که حتی در ماه های فروردین هم که بازار ساخت و معاملات مسکن حالت تعطیل یا دست کم نیمه تعطیل به خود می گیرد تیراژ ساختمانی مرکز همیشه از این اندازه بیشتر بوده است.

تیراژ دو هزار و 900 واحدی ساخت مسکن در پاییز 1400 نشان می دهد در صورتی که حجم ساخت وسازها در تهران به همین روال تا خاتمه سال ادامه داشته باشد، حجم کل ساخت وسازهای مرکز در سال 1400 کمتر از تیراژ ناچیز ساختمانی سال قبل هم خواهد شد.

در حالی که در سال های ابتدای دهه 90 تیراژ سالانه ساخت وساز شهر تهران به 200 هزار واحد نیز رسید. این اندازه به علت رکود در بازار ساخت وساز در پنج سال اخیر به طور میانه سالانه کمتر از 70 هزار واحد بود. سال گذشته از این اندازه نیز کمتر شد و به 53 هزار واحد مسکونی سقوط کرد.

دلایل افت تیراژ ساختمانی

با گیرپاژ کردن موتور مولد اول در بازار مسکن یعنی موتور فروش نوسازها و موتور دوم یعنی موتور ساخت، سرمایه گذاری مولد نیز در بازار مسکن قفل شده است.

آنالیز ها نشان می دهد به حداقل رسیدن خریدهای مصرفی در بازار ملک ناشی از جهش قیمت مسکن، منجر به افت شدید سهم فروش نوسازها در بازار معاملات مسکن شده است. این موضوع به افزایش فعالیت های سفته بازی در بازار ملک در نتیجه افزایش نااطمینانی ها به آینده و انتظارات تورمی از یک سو و ریسک صفر سفته بازی از سوی دیگر مربوط می گردد.

در نبود اهرم های مالیاتی موثر و بازدارنده برای ورود تقاضای سفته بازی به بازار مسکن، هزینه سفته بازی در این بازار صفر است و همین موضوع باعث شده بازار مسکن به پناهگاه امن سفته بازها تبدیل گردد. کاهش سهم فروش نوسازها اولین و مهم ترین عامل قفل شدن موتور دوم سرمایه گذاری های مولد در بازار ملک یعنی موتور ساخت است.

برای تماشا آگهی های فروش مسکونی کلیک کنید

نبود تقاضای مصرفی برای خرید واحدهای مسکونی نوساز ساخته شده از سوی سازنده ها، انگیزه آنها را برای ورود به بازار ساخت و عرضه آپارتمان های نوساز به حداقل رسانده است. از سوی دیگر افزایش هزینه های ساخت مسکن و بالا رفتن قیمت تمام شده ناشی از جهش قیمت زمین تحت تاثیر افزایش فعالیت های سفته بازی و سوداگری در بازار زمین، موتور دوم در بازار سرمایه گذاری مولد ملکی را از کار انداخته است.

با قفل شدن این دو موتور، دو آسیب مهم از ناحیه به حداقل رسیدن سرمایه گذارهای مولد در بازار ملک ابتدا به این بازار و به زیان خریداران مصرفی آپارتمان و سپس به کل اقتصاد کشور وارد شده است. از این رو سیاست گذاران مسکن با توجه به اهمیت این موضوع و تبعات منفی افت سرمایه گذاری مولد ملکی برای بازار مسکن و مجموعه اقتصاد کشور، باید به فوریت وارد عمل شده و ابزارهای مناسب برای راه اندازی مجدد این دو موتور را به کار بگیرد.

فعالیت سفته بازها در بازار مسکن سه بخش بازار ملک را هدف قرار داده و به آن آسیب وارد نموده است. ابتدا منجر به افزایش شدید قیمت ها شده است، سپس حجم معاملات مسکن به خصوص واحدهای مسکونی نوساز را کاهش داده و در مرحله بعد منجر به افت شدید تیراژ ساخت مسکن شده است.

سیاست گذار در این زمینه یک دو راهی پیش روی خود دارد. اولین راه مربوط به مداخله مستقیم دولت برای ساخت و عرضه تیتراژ انبوه مسکن در قالب طرح خانه سازی دولتی است که راه حلی انحرافی محسوب می گردد. اما در قالب راه دوم که در بسیاری از کشورهای جهان به کار گرفته شده وموفقیت آمیز نیز بوده است از یک اهرم موثر برای برطرف انجماد ملکی، مقابله با سفته بازی و افزایش عرضه به بازار مسکن با کمترین هزینه برای سیاستگذار و بازار ملک، استفاده می گردد.

آمارها نشان می دهد در بازار مسکن کشور مازاد عرضه نیز وجود دارد اما به علت احتکار و خالی نگه داشتن تعداد بسیار زیادی از واحدهای مسکونی از سوی سفته بازها و محتکران ملکی، تقاضای مصرفی با مشکل کمبود عرضه روبرو است.

از سوی دیگر فعالیت محتکران و سفته بازها در بازار مسکن در غیاب اهرم های مالیاتی موثر برای ایجاد هزینه و ریسک احتکار مسکن، منجر به ایجاد جهش قیمتی و تداوم آن در بازار ملک شده است.

منبع: جهانی اقتصاد